Reading an article that was written by my friend from Trebbi Polska Adam Topolski published on our LinkedIn on 6th of April 2021 (link) reminded me of one question which has been asked by the Investors to me quite often lately: “Testing soil contamination, which soil group should be selected, in accordance to the Ordinance of the Minister of the Environment dated 1st September 2016 on the contaminated land assessment methodology and in accordance to Master Plan, in force at that location?” Without a doubt, the most demanding.
But, slowing down, what we are talking about? When you are planning to buy a plot and invest a lot of money, it is always worth not to buy a pig in a poke (in polish, we say not to buy a cat in the bag). It has to be checked, inter alia, whether the soil contamination within the investment boundaries is at the permissible level. Under adverse conditions, the cost of remediation can be a relevant budget item. Basing on the soil group, a further method of operation and permissible soil contamination values are selected. But what if we have current use different than planned? Or Master plan predicts the same location use attributed to two different groups? What then? Are we available to choose the most efficient one for us, or we have to operate under the most demanding rules? As usual, for reasons of cost, as long as the regulations do not require it, Investors do not want to incur it, even if we have to fit into the most restrictive requirements. In this matter, the authorities are very precise. According to the Regulation of the Minister of the Environment mentioned above Master plan takes precedence over the symbols in the land register when determining the land groups (paragraph 3.4).
In the case of several possible site zoning designations (e.g. P / U, PUG), the Ministry of Environment guidelines (the information presented in the official presentation of the Ministry of Environment, page No. 19 in Polish only, link) require the application of the most restrictive requirements for the soil chemical quality. Thus, regardless of future development, the soil quality requirements for the most demanding standards will be applicable. In such a case in the P/U area, the investments including warehouse or production building would have to meet the most demanding requirements (set for services). Even though the guidelines have not been published as a separate legal act, the authorities are already following.
However, the investors still have options to optimise the investment costs in terms of contaminated land liability. Polish legislation provides a risk assessment approach, but this is a whole different story and maybe the next article.
The current legal approach to the contaminated land liability and the presentation was indicated, during one of our cooperations, by Michal Golos, the Environmental Consultant at RSK Polska.
In 2021 the Industrial market grows despite the pandemic waves challenging global economics. More and more we hear about the big-box investments being launched throughout the country, transforming, and modernizing the agricultural areas and local communities.
As the space requirements are higher and higher, new land opportunities have to be identified to cope with the demand. Being able to participate in these investments at different stages of development, I would like to shed some light on the most common questions relating to the planning costs correlated with this type of development.
PLANING RELATED COSTS
Adjacent fee
Looking for significant land areas, above 30-40 ha, it is very common to identify these outside the cities perimeter, in agricultural regions. Most often being owned by multiple tenures, with no infrastructure on site. Planning the Investment budget, the Investor should be aware of the potential fee, which can be charged by the commune office or the city office by up to 30% of the land value increase related to the land division/merge or the infrastructure modernization covered by the public funds (state treasury/European funds).
The percentage of the adjacent fee, as it is called, is always regulated by the separate city commune/city council resolution. The fee is based on an administrative decision which can be issued up to 3 years after completion of the land division/merge or the infrastructure development. There are exclusions to this fee, which should be always analyzed and consulted with the legal team.
The adjacent fee is regulated by the Ministry Property Management act.
Planning fee
There are situations when the property is covered by the masterplan. On various locations, the masterplan wording is not ideal for the development, forcing the Investor to apply for changing of this act. Should the masterplan amendment increase the property value, a one-off payment might be charged against the owner, subject to the property sale. The same planning fee applies to the new masterplans (if such uplifts the real estate market value).
The Planning fee can vary from 0 to 30% of the property value increase and can be charged if the property is being sold within 5 years of the new/amended masterplan validation.
The exact percentage of this fee has to be identified by the abovementioned masterplan. The planning fee is regulated by the government planning and land development act.
PERMITTING & CONSTRUCTION RELATED COSTS
Agricultural production exclusion
Most of the time, when it comes to greenfield transactions, these lands are being used for agricultural production. Even if the masterplan identifies a different use, it still does not mean we can start the construction process or obtain a building permit. To start the development process, the land should be excluded from agricultural production. The procedure is finalized with an administrative decision, most often obliging the Investor to the one-off payment and/or 10-year annual installments.
The one-off payment is calculated based on the soil class, land area, and market value. The result comes from multiplying the excluded area by the adequate soil class-related calculation cost. The one-off payment is not applicable if the above calculation result is equal to or lower than the current market land value.
The 10-year annual installment results from the excluded land area multiplied by the adequate soil class-related calculation cost. The result is divided into 10 annual installments.
The whole procedure, and the adequate soil types calculation costs are regulated by the government agricultural land protection act.
The procedure itself consists of two separate decisions. One of them, the first one is informative and identifies the costs related. The second part is granted based on the factual land-use change and informs the Investor about the sanctioned payment obligation and the payment deadlines.
In case of agricultural areas not covered by the masterplan, it is always worth checking, whether the property can be excluded from the agricultural production. On various occasions, depending on the soil class, such a cost is not applicable, therefore it is always worth performing legal and technical due diligence to assess all the abovementioned costs related to the purchase before it is being finalized.
Jak ten czas mija. Nie wiem czy zastanawiacie się czasami nad upływem czasu? Jak szybko biegnie, szczególnie, jeśli jesteście zadowoleni z tego co się dzieje w trakcie jego upływania.
Jak dziś pamiętam środek dnia, Warszawa, centrum, akt notarialny i podpisanie umowy spółki. 20 Marca 2014 roku. Siedem lat temu – kto by pomyślał? Notariusz, nasz prawnik i nas trzech – Chris, Arek i ja. Co się wtedy zdarzyło – może już się domyślacie, powstaje Trebbi Polska. Unikalny twór naszych pragnień – własna firma ! Niemożliwe a jednak prawdziwe- tworzymy coś z niczego. Człowiek wtedy nie zastanawiał się, czy będziemy mieli za co żyć, ważne aby wyjść z układu zamkniętego w jakim tkwiliśmy i zacząć móc oddychać. I stworzyć firmę.
Pamiętam, że dzień nie był zbyt chłodny, cieplej niż teraz, powiew wiosny rozwiewał nam marynarki – no przecież na akt notarialny koniecznie elegancko. Nasz brytyjski partner – Chris Lowe – cały czas komentował piękno Warszawy wiosną i wprowadzał nas w dobry humor. Ja z Arkiem – uważni, może trochę zestresowani – kto pierwszy zamówi u nas usługi, kto będzie chciał nam uwierzyć i z nami współpracować? Akt notarialny to tylko akt – dokument, ale bez pracy, bez zleceń, bez wzlotów i upadków, to tylko pusty dokument.
Od tamtej pory wiele się zmieniło, mamy już siedem lat jako Trebbi Polska. Ktoś się zapyta – czemu akurat te wspomnienie przy tak nierównej rocznicy? Cyfra siedem to liczba uważana za mistyczną, wyróżniającą się bogatą symboliką. W wielu mitologiach i religiach świata jest symbolem całości, dopełnienia, symbolizuje związek czasu i przestrzeni. Stąd myśl o tym aby właśnie teraz się pochwalić, zaprezentować i wspomnieć. Bo coś się dopełniło. Marzenie o własnym biznesie, prężnie działającej firmie, firmie coraz bardzie rozpoznawalnej. O tym , ze teraz już nie martwi mnie to czy będą zlecenia… ale o tym, że muszę myśleć czy damy radę obsłużyć inwestorów, klientów, czy mamy dość kadry aby podejmować kolejne wyzwania? Ból głowy, ale jakże inny, jakże fajny i ciekawy.
7 lat temu nie wiedziałem czy przetrwamy pierwszy rok, czy przypadkiem nie będziemy szukać pracy w kolejnym roku dla siebie. Warto tu przypomnieć mojej świętej pamięci ojca, inżyniera budownictwa z krwi i kości, który zawsze powtarzał mi od momentu kiedy go zaskoczyłem i jednak skierowałem swoje kroki na Politechnikę Warszawską i Wydział Inżynierii Lądowej. „Inżynierem się jest zawsze… dyrektorem się bywa”. Po latach tato mogę powiedzieć, że tak jak bardzo miałeś rację, tak też się myliłeś. Nasze siedem lat pokazuje, że nie tylko się „bywa” – jakże wspaniałe uczucie.
Patrząc przekrojowo przez te 7 lat pracy na rynku nieruchomości w Polsce, pamiętam różne momenty. Pamiętam takie gdy trzeba było pożyczać pieniądze na płace pracowników do firmy, aby przetrwać brak płatności od kilku naszych dużych Klientów – powiecie, że opóźnienia w płatnościach to rzecz normalna, ale dla takiego start-up jak nasz wtedy to było być albo nie być. Ale wtedy konsekwencja i upór dała nam siłę do przetrwania. W tym czasie pracowaliśmy dla kilku dużych graczy na Polskim rynku i nie byliśmy dla nich nikim znaczącym, a jednak doprowadziliśmy projekty do finiszu, dostaliśmy pieniądze za nasze usługi i mogliśmy się dalej rozwijać.
Zaczynaliśmy w 5 osób – Chris daleko gdzieś w UK , Arek w Poznaniu i Warszawie i ja tu na miejscu. Do tego nasza asystentka Magda i pierwszy nasz inżynier – Grzegorz. Wynajęte pokój biurowy na Chłodnej i wielkie nadzieje. Zaczynaliśmy wtedy od dwóch konkretnych rzeczy – roszczenia dla dużego Generalnego Wykonawcy i dużej wieży biurowej w środku Warszawy projektowanej dla dużego funduszu nieruchomości. Potem, patrząc na kolejność kolejnym krokiem milowym była reprezentacja najemcy, dużej kancelarii prawnej, gdzie pomogliśmy im przejść przez bardzo trudny proces zmiany biura – nie tylko w sferze technicznej, ale też wizerunkowej i biznesowej. Dzięki temu pokazaliśmy co potrafimy, jaki mamy ethos pracy i co jest dla nas ważne w biznesie. Przy tym procesie ludzie po drugiej stronie stołu – jedni z największych na rynku nieruchomości – docenili nas jako przeciwników i odchodząc od stołu negocjacyjnego od razu dostaliśmy propozycję współpracy. Tak to rozumiem – nieważne jak i gdzie, jeśli jesteś profesjonalistą będzie to widać i ludzie to docenią.
Potem był moment, gdzie należało doprowadzić pewne centrum handlowe w stolicy Wielkopolski do ładu i składu, poprowadzić przez ostatnie pół roku przed otwarciem, doprowadzić do pozytywnych odbiorów ze służbami. Robiliśmy to na zlecenie dużego Generalnego Wykonawcy, wewnętrznie harmonizując stronę polską i zagraniczną tej firmy, prowadząc i koordynując dosyć skłóconych inżynierów wokół. Arek w tym zakresie pokazał po raz kolejny jak pracujemy i do czego jesteśmy zdolni. Centrum się otworzyło, wszyscy byli zadowoleni i my mieliśmy po raz kolejny satysfakcję z dobrej inżynierskiej roboty.
Jednak nie zawsze było pięknie, mamy jeden projekt na którym sam przyznaję, ze nie zrobiliśmy wszystkiego co mogliśmy w krótkim czasie jaki mieliśmy do dyspozycji. Dolny Śląsk, jakże piękny, kojarzy nam się tez firmowo z tematem pewnej powierzchni biurowej, przy dużym centrum handlowym, gdzie niestety nie wszystko wyszło tak jak byśmy chcieli. Bardzo trudne stosunki z międzynarodowym Najemcą, trudny i nerwowy Zlecający, dwóch Generalnych których musieliśmy wyprosić z Projektu… Niestety, pomimo tego, że w warunkach bojowych, po kilku optymalizacjach wreszcie udało się nam wymyśleć plan naprawczy, który gwarantował zakończenie tematu – musieliśmy z powodów „politycznych” opuścić ten statek. No cóż, jak mawiają Anglicy – lesson learned. Ważne, że z tego tematu wyszliśmy wzmocnieni, zdeterminowani i wbrew pozorom mocniejsi.
Potem było kilka ważnych projektów, większych i mniejszych. Cały czas pracowaliśmy na nasz wizerunek profesjonalisty , robiąc wielokrotnie audyty techniczne, audyty działek, centra handlowe, duże sklepy wielkopowierzchniowe, powierzchnie biurowe dla największych deweloperów. W ciągu siedmiu lat, patrząc na rejestr projektów, mamy ich ponad 150 już teraz. I ciągle przybywa.
W pandemii nie było na początku łatwo – rok temu byliśmy w zupełnie innych humorach. Inwestycje stanęły, nasi Klienci zaczęli się wycofywać z projektów. Było nieciekawie na początku. Ale od czego jest elastyczność działania – jak nie działa retail lub sektor biurowy, zacznijmy mocniej obsługiwać logistykę. Na początku pandemii przejęcie jednego z największych deweloperów magazynowych odbyło się przy naszym udziale. I od tej pory, dzięki znowu pokazanej jakości pracy i zaangażowaniu, dostaliśmy kolejne zlecenia. Strach z pierwszych miesięcy pandemii udzielał się wszystkim. A pomimo to nie zwolniliśmy nikogo – wręcz przeciwnie zatrudnialiśmy ludzi! I dodatkowo mogę z czystym sumieniem napisać, że jestem dumny z faktu, że nie obniżaliśmy pensji nikomu, posługując się pandemią! To pokazuje naszą siłę.
A tak przy okazji – ten pierwszy inżynier z początku artykułu (nie wiem czy go pamiętacie?) – jest teraz naszym wspólnikiem. Grzegorz ciężką pracą i zaangażowaniem wykupił swój udział w Trebbi Polska. Czy to nie jest niesamowite? Konsekwencja i upór w dążeniu do celu dają wiele. Naprawdę wiele. Naszą filozofią jest dzielenie się. Wiedzą, doświadczeniem, wspólnymi sukcesami, ale też jak widać na przykładzie Grzegorza – firmą.
Pisząc te słowa sięgam pamięcią do tych siedmiu lat. Co za okres. Aż nie mogę wytrzymać z napięcia co przyniesie kolejne siedem. Już wiem, że szanowną publiczność za chwilę zaskoczymy bardzo poważnym tematem, reprezentacyjnym, który wygraliśmy w tym roku w przetargu publicznym. Mimo wielu protestów szanownej naszej konkurencji. Ale o tym cicho sza, niech się podpisze umowa. I wtedy będzie głośno.
A więc….
Z okazji 7 lat istnienia Trebbi Polska moim wspólnikom, wszystkim pracownikom i ich rodzinom, wszystkim znajomy i przyjaciołom, tym wszystkim z którymi współpracowaliśmy i którzy życzą nam dobrze, życzę owocnych i wspaniałych kolejnych siedmiu lat. Pomimo pandemii, polityków, wojen i innych czynników.
WSZYSTKIEGO NAJLEPSZEGO DLA TREBBI POLSKA Z OKZAJI URODZIN!
Miło nam poinformować, że do grona udziałowców – Christophera Lowe, Arkadiusza Osińskiego, Mariusza Witkuna dołączył Grzegorz Piórczyński, który jest z nami od początku firmy i pełni rolę Senior Project Managera.
Grzegorz Piórczyński to absolwent Wydziału Inżynierii Lądowej Politechniki Warszawskiej i studiów podyplomowych z Zarządzania Projektami w Budownictwie na tym samym wydziale. Członek Polskiego Stowarzyszenia Menadżerów Budownictwa oraz Mazowieckiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa. Jego praca to pasja w połączeniu z ogromem wiedzy i kompetencji!
Ad meliora tempora! Jak zapowiada się rok 2021 dla branży nieruchomości oraz rynku budowlanego? Jakie znaczące trendy będziemy obserwować?
W najnowszym artykule Mariusz Witkun podsumowuje działalność Trebbi Polska w 2020 roku, przedstawia kondycję branży w czasie kryzysu oraz z optymizmem patrzy w przyszłość, wskazując największe trendy na 2021. Zapraszamy do lektury!
Wydaje się być oczywistym, że przy realizacji wielomilionowej inwestycji budowlanej, podążamy za ustalonym harmonogramem. Czy na pewno? Adam Topolski na podstawie swoich doświadczeń opowiada o tym, jak: ☑️ skutecznie zoptymalizować harmonogram procesu budowlanego, ☑️ dopasować go do odpowiednich podmiotów, ☑️ oraz o podstawowej zasadzie, o której nie możemy zapomnieć.
Postanowiliśmy zaprezentować najlepsze projekty, które zrealizowaliśmy w zeszłym roku – te najbardziej imponujące, z udziałem dużych zespołów, wiele nas nauczyły i przyniosły spektakularny efekt!
Zakończenie koordynacji aranżacji, którą prowadziliśmy w czwartej już nieruchomości kompleksu biurowo-mieszkaniowego Browary Warszawskie, budynku GH obejmuje ponad 11 000 m2 powierzchni użytkowej dla trzech najemców.
Doradzaliśmy firmie GLP przy przejęciu portfela inwestycji logistycznych firmy Goodman – ponad 1 milion m2 powierzchni użytkowej. Dla Klienta stworzyliśmy budżet wskaźnikowy, analizę planistyczną lokalizacji, w których budowa była dopiero planowana oraz kompleksową matrycę ryzyk dla każdej z ponad 30 lokalizacji w Polsce i Europie.
Last but not least – Elektrownia Powiśle – powierzchnia handlowa o powierzchni 10,5 tys. m2 została otwarta w maju 2020 r., a projekt mieszkaniowy został oddany do użytku pod koniec ubiegłego roku. Inwestorem projektu jest Tristan Capital Partners wraz z generalnym wykonawcą i partnerem operacyjnym White Star Real Estate (WSRE). Za monitoring projektu odpowiadała firma Trebbi Polska.
Tylko jeden punkt zapalny. Tyle wystarczy aby zablokować pracę całej jednostki. Jak się przed tym uchronić? Czy standardowe rozwiązania zapobiegające rozprzestrzenianiu się COVID-19 wystarczą dla biznesu? Na czym polega i jakie efekty daje audyt infrastruktury technicznej i miejsc pracy pod kątem roznoszenia zakażenia wirusem COVID-19? Być świadomym pracodawcą, pewnym dołożenia należytej staranności w zabezpieczaniu organizacji – to priorytet, który powinniśmy sobie obecnie stawiać.
